农村闲置宅基地和闲置住宅是广大农民和市民共同关注的热点问题，宅基地能否买卖？能否出租？有何限制？天津农村产权交易所现就公众关心的问题作出解答。
问 农村闲置宅基地和闲置住宅允许对外买卖（转让）吗？
答 不允许。根据《中华人民共和国宪法》第十条，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
根据《中华人民共和国土地管理法》第二条，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
按照《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）文件要求，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
按照《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）文件要求，不得违法违规买卖或变向买卖宅基地。
问
农村住宅可以出租吗？有哪些注意事项？
答
可以。按照《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）文件要求，在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。
按照市农业农村委、市住房城乡建设委、市市场监管委、市发展改革委、市文化和旅游局联合下发的《关于加快推进农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的指导意见》（津农委〔2022〕4号）文件要求，村集体经济组织可以通过自营、出租、入股、合作的形式对闲置宅基地和闲置住宅进行盘活利用。村集体经济组织流转闲置宅基地和闲置住宅应在天津农村产权流转交易市场公开进行。
问 农村住宅可以转租吗？有哪些注意事项？
答 可以。根据《民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
转租期限不得超过前次流转期限，且再次流转需宅基地使用权/房屋所有权的权利人、涉及的转出方及村集体经济组织均同意。
问 农房出租最长年限是多少？
答 根据《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）文件要求，城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守《合同法》（现《民法典》）的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，若不续租的，地上房屋使用权返还至宅基地原使用权人。
